Como Funciona a Desapropriação de Imóveis no Brasil?
- Leandro Antonio Cimino
- 2 de jun.
- 2 min de leitura
Atualizado: há 2 dias
A desapropriação é o procedimento pelo qual o Poder Público (União, Estado ou Município) transfere para si a propriedade de um bem particular, motivado por utilidade pública, necessidade pública ou interesse social.
O processo é respaldado pela Constituição Federal e pelo Decreto-Lei nº 3.365/1941, dividindo-se essencialmente em duas fases:
1. Fase Declaratória
O Estado emite um Decreto de Utilidade Pública (DUP). Esse documento individualiza o imóvel e declara a intenção do governo de tomá-lo para uma obra ou projeto (como a ampliação de uma rodovia, construção de uma escola ou hospital).
Atenção: O decreto não transfere a propriedade imediatamente, mas dá ao Estado o direito de penetrar no imóvel para fazer vistorias e fixa um prazo para que a desapropriação seja efetivada.
2. Fase Executória
É o momento em que o Estado tenta tomar a posse do bem. Ela pode ocorrer de duas maneiras:
Via Administrativa (Amigável): O Poder Público faz uma oferta financeira ao proprietário com base em uma avaliação interna. Se o proprietário concordar com o valor, assina-se uma escritura pública, o dinheiro é pago e o imóvel passa para o Estado.
Via Judicial (Contenciosa): Se o proprietário não aceitar o valor oferecido, o Estado entra com uma Ação de Desapropriação na Justiça. O governo deposita em juízo o valor que acha incontroverso para obter a imissão provisória na posse (o direito de iniciar as obras imediatamente), e o processo judicial continua correndo apenas para discutir o preço justo.
O Papel Crucial da Avaliação (Onde entra o Perito)
A Constituição Federal determina que a desapropriação deve ser feita mediante justa e prévia indenização em dinheiro.
É exatamente aqui que o trabalho de um perito se torna indispensável. Na fase judicial, o juiz nomeia um Perito Judicial independente para avaliar o imóvel real, seguindo as normas da ABNT NBR 14.653.
O valor justo calculado pelo perito deve considerar:
• O valor de mercado da terra e das construções.
• As benfeitorias úteis e necessárias feitas no local.
• Lucros cessantes (se o proprietário perder a renda de um comércio que funcionava ali, por exemplo).
• Danos emergentes (custos de mudança e transição).
Tanto o proprietário quanto o Estado podem contratar seus próprios Assistentes Técnicos (peritos particulares) para apresentar pareceres e defender se o valor calculado está alto ou baixo demais.
Se você estiver enfrentando um processo desse tipo em sua região, o ideal é contar com um perito especializado para garantir que a indenização oferecida pelo Estado cubra o real valor de mercado do seu patrimônio.
Ficou claro como funciona a divisão entre a parte jurídica e a avaliação do valor?
Desapropriação de Imóveis no Brasil
Sobre o Perito:
Leandro Antonio Cimino é corretor de imóveis e perito judicial, com formação em Contabilidade e Administração, membro da ABNT/CEE 159, com mais de 35 anos de experiência e mais de 1.000 avaliações realizadas. Atua em avaliações e perícias para processos de desapropriação, seguindo as normas da ABNT NBR 14.653, oferecendo suporte como Perito Judicial e Assistente Técnico para fundamentação do valor justo da indenização.
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