Avaliação de Imóveis Tombados e Destombados: Fundamentos Técnicos, Jurídicos e Metodológicos

Leandro Antonio Cimino
9 de jan.
5 min de leitura

Avaliar imóveis tombados e destombados é um desafio que envolve diversos aspectos técnicos e jurídicos. No contexto da Cimino Avaliação de Imóveis, que atua no setor de avaliação imobiliária e perícia judicial desde 2013, é crucial abordar a fundo esses tópicos para esclarecer dúvidas comuns e proporcionar informações valiosas a proprietários, profissionais do setor, estudantes e ao público em geral. Vamos explorar juntos os fundamentos da avaliação desses imóveis, suas implicações legais e técnicas, além de análises práticas que destacam esses conceitos.

Fundamentos Técnicos da Avaliação de Imóveis Tombados e Destombados

A avaliação de imóveis tombados requer uma abordagem específica devido às características únicas e ao status de proteção patrimonial. O tombamento é uma ação oficial que visa a preservação de bens culturais e históricos. Por isso, a avaliação não pode ser feita apenas com base no método tradicional de valor de mercado. Algumas particularidades devem ser levadas em consideração:

Valor Histórico: O valor de um imóvel tombado muitas vezes transcende o seu valor comercial. Parte da avaliação deve considerar o valor histórico e cultural agregado ao imóvel.
Limitações de Uso: Muitas vezes, imóveis tombados têm restrições severas em relação às modificações estruturais e ao uso, o que afeta sua avaliação. A análise deve contemplar essas restrições e suas implicações no valor.
Estrutura e Conservação: Outro fator técnico importante é a condição estrutural do imóvel. A conservação de elementos arquitetônicos que possuem valor histórico deve ser avaliada com atenção.

Aspectos Jurídicos do Tombamento e Destombamento

O processo de tombamento e destombamento é regulamentado por legislações municipais, estaduais e federais. É fundamental compreender como esses aspectos jurídicos impactam a avaliação:

Legislação: A Constituição Brasileira e a Lei de Proteção do Patrimônio Cultural (Lei nº 11.903/2009) delineiam as diretrizes para o tombamento e a importância da preservação do patrimônio. Os avaliadores devem estar familiarizados com as leis locais que podem variar de região para região.
Direitos do Proprietário: Após o tombamento, o proprietário do imóvel deve obedecer a certas normas e regulamentos que podem incluir restrições ao uso do imóvel. O não cumprimento pode resultar em sanções.
Processos de Destombamento: O destombamento, por sua vez, é a reversão desse status e pode ser um processo complexo. Ele requer uma avaliação cuidadosa das motivações e das condições legais para que o patrimônio seja retirado da proteção.

Metodologias Aplicáveis (Normas ABNT)

A norma ABNT NBR 14.653 estabelece diretrizes fundamentais para a avaliação de bens, incluindo imóveis tombados. Esta norma fornece diretrizes para uma avaliação técnica que segue três etapas principais:

Identificação do Imóvel: Nesta fase, a coleta de informações é crucial. Dados como localização, características construtivas e de uso, bem como a situação legal do imóvel, devem ser obtidos.
Análise do Mercado: A pesquisa de mercado permite a compreensão do contexto em que o imóvel está inserido. Para imóveis tombados, essa análise deve considerar a demanda por imóveis com valor histórico e as suas limitações.
Cálculo do Valor: A partir das informações coletadas, realizam-se os cálculos utilizando métodos como o valor de custo, a comparação de mercado ou o método da renda, considerando sempre a especificidade do tombamento.

Essa sistematização é vital para garantir que as avaliações sejam coerentes, objetivas e em conformidade com as expectativas legais.

Casos Práticos Demonstrando a Aplicação dos Conceitos

Para ilustrar a aplicação dos fundamentos técnicos, jurídicos e metodológicos, vejamos dois casos práticos:

Caso 1: Imóvel Tombado em São Paulo

Um imóvel tombado no centro de São Paulo, considerado um marco histórico da arquitetura modernista, passou por avaliação antes de uma proposta de restauração.

Análise: O avaliador considerou o valor histórico, que era significativo, além da necessidade de aprovação de um projeto de restauração.
Resultado: O imóvel foi avaliado não pelo seu valor comercial na venda, mas pelo investimento necessário para a restauração e pela expectativa de valorização futura, garantindo sua preservação.

Caso 2: Destombamento de uma Antiga Fábrica

Uma antiga fábrica localizada em Itanhaém-SP, que era tombada devido à sua relevância cultural, entrou com um pedido de destombamento.

Análise: A avaliação considerou o estado de conservação da estrutura e a viabilidade econômica para novos usos que poderiam gerar economia para o proprietário.
Resultado: Os parâmetros jurídicos foram respeitados e, após um estudo detalhado, a estrutura foi liberada para novas intervenções, aumentando significativamente seu valor comercial.

Impacto do Tombamento/Destombamento no Valor dos Imóveis

O status de tombamento ou destombamento tem um grande impacto econômico. Embora imóveis tombados possam ser mais desafiadores em termos de rentabilidade, quando bem preservados, eles podem atrair um perfil específico de mercado e valorização.

Por outro lado, a destombamento de um imóvel pode aumentar sua flexibilidade de uso e, consequentemente, sua valorização no mercado. Contudo, é sempre importante considerar que o destombamento deve ser justificado e realizado de forma transparente, para defender a integridade cultural da localidade.

Documentação Necessária para Avaliação:

Para a avaliação de imóveis tombados, a documentação necessária é mais exigente:

Documentos Legais: Certidões e registros do tombamento e informações sobre o proprietário.
Laudos Técnicos: Laudos de engenharia que verifiquem as condições estruturais e possíveis intervenções necessárias.
Histórico do Imóvel: Pesquisas sobre a história e o contexto cultural do imóvel, que auxiliarão na avaliação do seu valor.

Estar preparado com toda a documentação é crucial para uma avaliação transparente e eficaz.

Particularidades na Análise Pericial

A análise pericial de imóveis tombados envolve uma cuidadosa interpretação de diversos elementos. É essencial que o perito esteja não apenas ciente das normas técnicas, mas também que tenha sensibilidade para entender o contexto histórico e cultural do imóvel.

Além disso, a comunicação entre peritos e a administração pública pode ser complexa devido às diversas camadas de regulamentação. Um conhecimento aprofundado sobre o tema e as interações necessárias é crucial para o sucesso da perícia e garantir que o patrimônio cultural seja respeitado.

Engajamento da Comunidade

No final, a discussão sobre tombamento e destombamento não é apenas técnica - é uma questão que envolve toda a comunidade. Para os cidadãos, entender a importância de preservar a história local é fundamental. A participação ativa na conservação do patrimônio cultural pode trazer benefícios para todos, desde o aumento de valor dos imóveis até o fortalecimento da identidade local.

O tema da avaliação de imóveis tombados e destombados é ricamente multifacetado, exigindo uma compreensão tanto técnica quanto emocional. A Cimino Avaliação de Imóveis se dedica a abordar esses desafios de forma rigorosa, ajudando clientes e profissionais a navegarem pelos complexos requisitos de avaliação imobiliária. Com um histórico sólido e tradição familiar, estamos prontos para fornecer conhecimento especializado e suporte em todas as questões relacionadas a imóveis tombados e destombados.